Qué son los costos de cierre y cómo calcularlos

docuComprar una nueva vivienda no es un proceso sencillo. Muchos compradores desconocen muchos de los costos asociados al proceso. Los costos de cierre pueden significar una cantidad considerable. Estar preparados para entenderlos y calcularlos es vital para lograr el mejor de los acuerdos posible.

 

A continuación le exponemos los gastos más comunes que todo comprador deberá tener en cuenta.

 

Tasas de inspección

 

Hay que diferenciar entre una tasación hipotecaria convencional y una inspección de la vivienda.

 

La primera incluye una visita del inspector de la entidad crediticia que comprobará que el precio de la vivienda no sea desmesurado y, además, analizará de manera somera la estructura de la vivienda.

 

La inspección de la vivienda, en cambio, analiza en detalle la estructura de toda la casa —paredes, techos, jardines, exteriores, plomería, sistema eléctrico, climatización, seguridad y hasta electrodomésticos—. Un análisis detallado puede llegar a costar más de 350 dólares.

 

Costos de cierre

 

copyMuchos compradores no tienen en cuenta estos cargos y suelen llevarse desagradables sorpresas en este punto. Los costos de cierre son, en esencia, las tarifas que cobran los prestamistas —y terceros— relacionados con la compra de una vivienda.

 

Estos suelen incluir pagos por concepto de análisis del estado crediticio del comprador, origen del préstamo, cargos de registro gubernamental, valoración, servicio y seguro de título.

 

Más allá de los frutos de una posible negociación comprador-prestamista, lo esperado es pagar siempre, por concepto de costos de cierre, entre un 2 y un 5% del costo total de la vivienda. El promedio de los gastos de cierre se ubica, según una encuesta reciente, alrededor de los 3.700 dólares.

 

Impuesto sobre bienes inmuebles

 

El monto del impuesto anual sobre la propiedad dependerá del valor de tasación de la vivienda en una relación de incremento proporcional. Como se trata de un impuesto establecido localmente puede cambiar en cualquier sentido. Cualquier mejora que aumente el valor de la vivienda repercutirá en un aumento de los impuestos por concepto de propiedad de bienes inmuebles.

 

Seguro hipotecario

 

houseSi usted se decide por obtener un préstamo convencional, que considere la relación préstamo-valor de la vivienda, de un 80% o más, seguramente tendrá que pagar por un seguro hipotecario privado (PMI por sus siglas en inglés). El PMI le permite comprar la casa con un anticipo menor que en otras circunstancias.

 

El seguro hipotecario privado es un requisito exigido por el prestamista en el caso de que el pago por anticipado sea menor del 20%. En estos casos el pago del seguro se reduce a medida que se paga el préstamo.

 

Existe el seguro hipotecario de la Administración Federal de la Vivienda (FHA), que se paga durante toda la extensión de la vida útil del préstamo.

 

Seguro de la propiedad

 

Este seguro paga si su casa es destruida o dañada por cualquier tipo de desastre tipificado en la póliza. La prima de pago será mayor mientras más riesgos cubra el seguro. Viviendas en zonas vulnerables —zonas de terremotos, inundaciones, huracanes, tornados, etc.— pueden necesitar un seguro adicional. La mayoría de los prestamistas piden, en este sentido, grandes depósitos como garantía. Los montos varían sobre todo en función del lugar donde radique la vivienda.

 

Costos referidos a la Asociación de Propietarios y Condominios

 

El dinero que paga cambios en el vestíbulo del condo, la decoración de los espacios comunes, la limpieza de la piscina comunitaria —y otros gastos comunes— salen del bolsillo de los propietarios. Antes de comprar un condo, analice en detalle el documento que rige la actividad financiera de una Asociación de Propietarios (HOA, por sus siglas en inglés). No pagar la factura podría tener severas consecuencias que van desde una multa hasta la ejecución hipotecaria.

 

Costos de mudanza

 

Si no obtiene la ayuda desinteresada de familiares y amigos, la mudanza es algo que también generará costos. Todo depende de si utilizará un camión o moverá sus cosas usted mismo. Hay varias variables que influyen en los precios, las fundamentales son la cantidad de cosas a mover y la distancia a recorrer. Las compañías de mudanzas suelen ofrecer, con frecuencia, sus tarifas por vía telefónica.

 

Gastos de mantenimiento

 

No son gastos despreciables. Según las estadísticas representan, cada año, del 1 al 2% del valor de la casa cada año (en casas más antiguas los costos aumentan). Realizar por mano propia un poco de bricolage puede reducir los costos, pero siempre habrá actividades que no podrá ejecutar como dueño.

 

La buena noticia es que su prestamista tendrá en cuenta sus ingresos y sus posibilidades para comprar una vivienda propia. El prestamista, legalmente, tiene la obligación de saber que usted es capaz de pagar la hipoteca.

 

Antes de otorgar un préstamo sus gastos mensuales serán analizados cuidadosamente, lo que incluye el análisis no solo de los gastos por concepto de pago hipotecario, sino todos los costos antes mencionados. Si estos no superan el 43% de sus ingresos (la mayoría de los prestamistas buscan una carga de deuda cercana al tercio del ingreso mensual) usted debe recibir el dinero.